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距離市中心50公里的房子,有沒有前途?

2019-11-12/ 遷西信息網/ 查看: 214/ 評論: 10

摘要文/孫不熟一個朋友有一點閑錢,但市區又買不起,于是跟熱點跑到廣州朱村買了一套房,回來很忐忑地問我,這
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文/孫不熟

一個朋友有一點閑錢,但市區又買不起,于是跟熱點跑到廣州朱村買了一套房,回來很忐忑地問我,這房子會不會砸在手上?

他的擔心不無道理,朱村在哪?廣州天河以東50公里的一個鎮街,距離增城市區還有15公里,像這樣的遠郊地帶,到猴年馬月才會變成為真正的城市?

畢竟,珠江新城以東10公里的地方,都還很村呢。廣州,有時候,沒你想的那么大。

當然,這本質上是一個“城市半徑”的問題。遠和近不是關鍵,關鍵的是,你是否在這座城市的“資產安全區”。

城市是一個復雜而精密的機器,認識它要從它的半徑開始。

01

老實說,廣州目前的城市半徑也就30公里左右,這個數據不是想當然,而是有事實依據的。

學術界有個共識,通勤圈的大小決定著都市圈的大小。

一方面,廣州的繞城高速,大約就是一個半徑約30公里的圓。當然,不止廣州,上海繞城高速、北京六環、成都六環,也基本是這個半徑。

為什么這些繞城高速的半徑不修到30公里以上呢?大家想一想,這里面肯定有城市邊界以及汽車出行半徑的綜合考慮。

另一方面,滴滴出行發布過一個“出行半徑”的大數據,發現中國大城市的極限通勤半徑普遍在30公里左右。

滴滴對“出行半徑”的定義是:以市中心為原點,絕大多數(超過90%)的出行起點或終點都分布在以此為半徑的圓圈之內。

滴滴的數據顯示,北京的“城市半徑”是31.7km,居全國第一,其次是上海30.8km、深圳30.5km、廣州29.8km、成都是29.3km??磥?,30公里的確是制約中國城市發展的一個隱秘而強大的數字。

如果以30公里為半徑,那廣州城區以東的極限是新塘,北部的極限是到白云機場,南部的極限是到亞運城,西部的極限是到佛山新城。

在此意義上,朱村的房子,或者說距離市中心50公里的房子,是有一點冒險的。

換句話說,汽車時代,人們在出行上的極限半徑就是30公里,超出這個半徑的房產,是要打一個問號的。

之所以沒有完全否定,是因為我們的城市仍然在擴張,我們必須以發展的眼光看世界。

02

根據北京市城市規劃設計研究院的研究,50公里是當今全球城市一個新的極限半徑。

東京都市圈就是從小到大逐步發展起來的,其都市圈半徑從1920年的10公里,拉伸到1980年的50公里,且從1980年開始,其長軸半徑一直穩定在50公里附近(短軸半徑為30公里左右)。

按照同樣的人口密度標準,紐約都會區的發展軌跡也是從小到大向外逐步拉伸。有趣的是,和東京都市圈一樣,紐約都市圈在1980年前后,長軸半徑也在50公里附近趨于穩定(短軸半徑也為30公里左右)。

以下是紐約和東京兩大都市圈長軸半徑的發展軌跡:

如上圖所示,紐約和東京的長軸半徑,都呈現出典型的成長曲線,經過了幾十年的成長,也都進入了現在的穩定階段。

北京規劃院的研究認為,東京都市圈和紐約都會區的長軸半徑二十多年都穩定在50公里附近,不是偶然的,這與人們日常生活規律、通勤范圍、交通運輸效率等因素息息相關。

03

有東京和紐約的探索在前,我相信中國一線城市的半徑拉伸到50公里,只是時間的問題。更何況,中國大城市軌道交通的發達,是美國完全不能比的。

如果按照50公里這個新半徑來計算,北京都市圈最南可以到固安,最東可以到三河市,最北可以到延慶。

上海都市圈最北可以到南通,最南可以到嘉興,最西可以到湖州。

廣州都市圈最東可以到增城城區,最北可以到清遠城區,最南可以到南沙,最西可以到佛山三水。

深圳都市圈最北可以到東莞松山湖,最東可以到大亞灣,最西可以到中山港口鎮。

基于此,我認為中國的一二線城市可以粗略地劃出三個資產圈。

第一個圈的半徑是10公里,我把它稱之為“豪宅圈”。這個圈內聚集了城市最核心的就業、教育、醫療、文體、商業資源,是富人和改善型買家的首選區。

第二個圈的半徑是30公里,我把它稱之為“剛需圈”。10到30公里這個區間,優質的城市資源相對稀薄,房價也相對較低,但發達的軌道交通可以實現半小時直達核心區,剛需買家一定要堅守住這個底線。

第三個圈的半徑是50公里,我把它稱之為“投資圈”。30到50公里這個區間,基礎設施大多處在鄉鎮水平,不適合白領上班族自住,但快速軌道交通仍然可以觸達,存在農村變城市的較大潛能,是投資型買家可以接受的極限區間。如果超出這個極限區間來買房,可能要做好賣不出去的準備。

04

未來10年,這三個“資產半徑”,將在北上廣深以及武漢、成都、杭州等強二線城市普遍出現,是大家買房的一個簡單粗暴但非常有效的參考依據。

當然,考慮到基礎設施的投入成本巨大、建設周期漫長以及人們的觀念改變很難,每一次城市半徑的完整突破,都是一個緩慢而長期的過程,不要指望一蹴而就。


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